本质原因是南沙过早被布局把控，布局者想坐收渔利，后入局者无利可图，已成死局。
南沙是珠三角的中心，珠江的出海口，大湾区的核心，自贸区。中国人都知道那绝对是黄金地段。
是的，吃瓜群众都知道，那些香港大佬会不知道？他们早在二三十年前就提前布局，用区区几千万钱，囤了几万亩几万亩的地，在那长草，不开发，土地早早就被他们把控了，当地政府已无地可卖，没有卖地收入哪来的钱搞基建配套，肯定发展不起来。而且其他地产商也不会去拆迁发展，给他们做嫁衣。他们早早囤地的不开发的，就等着别人抬轿，别人肯定不干。人家几千万的钱，就能拿几万亩的地，你百亩的地块就要几十亿，然后你去发展好了，他来高价出售，为什么不是他去发展呢？换做你是内地开发商你会去开发，给别人抬轿吗？
还有一个就是位置太好了，本地的村镇也博弈，发展肯定有工业园区，也有商业区和住宅区。如果你们村的地皮被弄成工业园区，那么你赔偿的很少，你被人不知道赶哪去？如果是周边的村变成工业区，你的村变成商业区和住宅区，那么你就是土豪，赔偿多，光集体物业分红和租房就不得了。所以，都相互不退让，利益没有分配好，结果就是无法开发。
这就是广州南拓受阻，南沙大好位置发展不起来的根本原因。
想要破开这个僵局，只有两个办法：
一是收回囤地的，重新高价拍卖，用卖地的钱建配套，但是当年没有回收囤地的协议，后面其他地方的几年不开发回收的协议，就是出现这个 bug 之后才有的，南沙就是第一版有 bug 的卖地，被香港几大家族弄死，现在是死地，造成广州无法南拓，只能东进。
二是囤地的几大家族，自己先投几千亿去发展配套，再从囤地上建房子赚回来。别指望别人去给他们抬轿。显然已经错过了时机，现在房地产又不太行了，他们又不干了，所以无解。
东进反而简单，原来的萝岗和增城，基本都是小山丘，征地容易，村民朴素，有大片大片是荒山，推平就能建设。并且也不至于比南部差多少。
也就是说，一个地方能不能发展，其实很大程度上取决于利益如何分配。原住民的利益，集体和当地政府的利益，开发商的利益，以及新移民的利益。如果只是一边倒被某一股力量把持，别人占不到便宜，那人家肯定不干了，一起摆烂呗，谁也别想吃独食。这跟路口堵车一样，相互不退让，全部堵死，谁也别过去。然后看到那里塞车，后面的就绕道走，不陪他们玩。所以就发展不起来。
其实整个广州的发展，别说东进还是南拓，都是这样的问题制约。海珠区那可是广州市区，珠江的江心岛啊，这样的地段，还不是各种城中村握手房和老破小。为什么呢？利益分配不均，别人无利可图不干啊，当地土著都想吃独食，不给开发商和新移民利益空间，人家不陪他们玩。
